Валерия Шевчук о релокации инвестиций в недвижимость

1950

Какие сценарии инвестиций в недвижимость бывают? Граждане каких стран инвестируют в Молдову? Актуальность релокации инвестиций в недвижимость из Украины в Молдову и Румынию.

Валерия, добрый день. С красивой женщиной всегда хочется начать беседу с комплимента, но давайте поговорим сначала о вашем бизнесе. Когда разговор заходит о недвижимости, то часто на первое место выходит вопрос об опыте. Сколько лет вы уже на рынке недвижимости?

Девять лет. Основала и руковожу компанией Remark Imobil. Что ценят заказчики наших услуг? Опыт, доступ к информации, скорость и профессиональный подход к решению сложных задач. Наша специализация — инвестиции в недвижимость, как жилую, так и коммерческую. При этом основа подхода к успешной сделке — это стратегия Win-Win-Win. Мы помогаем решить задачу как инвесторов, то есть покупателей, так и продавцов.

А третий Win?

Третий Win — у посредника, обеспечивающего сделку, то есть у риелтора, как у поставщика профессиональной услуги. Достойные игроки рынка всегда учитывают и интересы того, кто организовал сделку.

Насколько рынок недвижимости формируют личности? Например, если сравнить с профессиональным автоспортом? Команда, бесспорно, очень важна. Но гонку, все-таки, выигрывает пилот…

В недвижимости роль личности не меньше. Недвижимость — это рынок связей, отношений, профессионального нетворка. Одна из ключевых особенностей – это индивидуальный подход к запросам заказчика. А также понимание, что решение и уровень его сложности диктуются задачами заказчика. Заказчик, который рассматривает недвижимость как инвестицию, кардинально отличается от заказчика, который приобретает жилье для себя. Разные задачи — разный подход.

Если мы заговорили об инвесторах, какие инвестиционные сценарии сейчас наиболее популярны на рынке?

Я бы выделила три. Первый — это перепродажа недвижимости до ввода в эксплуатацию. Она очень распространена среди инвесторов. Этот сценарий устойчив к рискам задержки строительства, поскольку инвестор может выйти из проекта в любой момент. Да, он требует уплаты переуступки, но это минимальные из возможных дополнительных затрат.

пиджак, бабочка и рубашка: VIGGO
брюки: DORIS

Второй сценарий?

Это перепродажа после ввода в эксплуатацию. Когда появляются документы о готовности к эксплуатации, вы сразу можете рассчитывать на более высо- кую маржу. Иногда для дополнительного заработка инвестор выполняет ремонт в квартире. Минус этого варианта в том, что этот сценарий чувствителен к задержкам строительства и требует уплаты налогов. Третий сценарий — инвестиции в аренду. Он гарантирует стабильный денежный поток, но одновременно требует и наибольшую сумму инвестиций из-за необходимости производить ремонт и оборудование квартиры.

Вроде все просто…

Просто — в сценариях. Но когда вам нужно взвесить сроки окупаемости при разных инвестиционных целях (аренда или продажа), потенциальный инвестиционный доход в случае перепродажи на растущем рынке, рентабельность, ставку капитализации, амортизацию объектов, стоимость владения объектом, расходы на ремонт, налоги, то при таком количестве показателей и индикаторов обратиться к профессионалам рынка будет самым правильным решением. Впрочем, инвесторы с опытом так и поступают. Тем более что эта работа требует большого объема переговоров между покупателями и продавцами, инвесторами и застройщиками. Проще предварительные переговоры передоверить тому человеку, который готовит вам сделку.

Когда вы говорили о сценариях, то они, в большей степени, относились к жилой недвижимости. Так что хочу задать еще один вопрос, который точно стоит перед крупным инвестором. Во что лучше инвестировать — в коммерческую или в жилую недвижимость?

Вложения в коммерческую недвижимость рассматриваются как более надежные и приносящие стабильный доход в долгосрочной перспективе. Если жилье сдается, как правило, на период до года, то арендные отношения могут длиться 3−10 лет, принося стабильный денежный поток. Правда, инвестирование в жилую недвижимость имеет более низкий порог, нужен меньший капитал и есть большая вариативность объектов — от элитной недвижимости до смарт-квартир в новостройках. Рынок и аудитория покупателей значительно шире, и, соответственно, больше возможностей быстрее перепродать квартиру или дом в случае необходимости.

Иностранных инвесторов интересует наш рынок?

Да. Последнее время все активнее стали инвестировать иностранцы из США, Германии, Швеции, Италии, Швейцарии, Израиля, Турции и Голландии.

В свете последних событий все рынки, не только рынок недвижимости, стали турбулентными. Как вы предполагаете, изменится ситуация на рынке недвижимости в регионе?

Думаю, что нас ждет релокация инвестиций из Украины. Основные ее направления – рынки Молдовы и Румынии, так как этот регион наиболее понятен и предсказуем и обеспечивает наиболее высокую доходность.

Есть устойчивый стереотип, что бизнес в недвижимости, я имею в виду не продажу однокомнатной квартиры, а крупное строительство или миллионные инвестиции, это мужской мир. Как себя чувствует в этом мире женщина?

Знаете, связывать такие понятия, как большие деньги, риски, ответственность, только с миром мужчин – это очень полярный взгляд на действительность. Мне больше импонирует дуальный взгляд на мир, как на баланс противоположностей. Не зря же вся восточная философия базируется на единстве инь и ян, мужского и женского начала. В каждом из нас есть эти две энергии, как они проявят себя — это вопрос пропорций. На мой взгляд, все самое красивое в мире создается в союзе противоположных энергий.

Недвижимость тоже?

Абсолютно! Недвижимость – это тоже две противоположные энергии. Создание и стабильность. Стабильность – это не про прогресс, это что-то застывшее и неизменное. А вот создание или созидание – это про перемены, про движение вперед.

Тогда какие преимущества в этой дуальности у женских качеств? У женщины-бизнесмена в недвижимости?

В гибкой силе. В турбулентное время многое становится непредсказуемым. Побеждает тот, кто сумеет быстро перестроиться. Это как раз про гибкость. Или – про гибкую силу, ту, которая свойственна женщинам в силу их природы. Женщины более креативны, им чаще присущи неординарные решения. Может быть, потому, что мужской мир часто склонен к четкой и понятной иерархии, а женский – к творческому созиданию. В конце концов, рождать – это прерогатива женщины. А рождать – это вносить перемены в мир.

Тогда женщине, даже в бизнесе, стоит оставаться прежде всего женщиной?

Это мой главный инсайт для всех деловых женщин. Не отрекаться от своей женственности. Для мужчин целеполагание – это обязательно преодоление. Чем сложнее, тем интереснее, к победе нужно прийти на выдохе, выложившись до конца. Женщина же лучше всего достигает своих целей, когда она наполнена и чувствует, и создает гармонию. Так что, если говорить о моей истории, то для меня бизнес — это не достижение чего-то, чего тебе не хватает, а возможность поделиться, создать что-то новое. Недвижимость – это сфера, которая как нельзя лучше подходит к этой моей концепции.

Модель: VALERIA SEVCIUC @valeria.sevciuc
Стилист: RUSANDA CEBOTARI @rusanda.cebotari
Фотограф: ALLA MELNIC @alamelniс